頭圖由豆包生成，提示詞：正在建設(shè)的房子

密集刺激政策，你看懂了嗎？

11月13日，財政部等三部門公布了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。

具體來看三個方面都聚焦契稅、增值稅。講要點：

一是契稅優(yōu)惠，無論首套還是二套住房，面積140以下的，契稅為1%；140平以上的首套契稅為1.5%，二套為2%。

從現(xiàn)行的享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，類似于提高個稅繳納標(biāo)準(zhǔn)，讓更多的購買大面積的群體享受優(yōu)惠。

對那些準(zhǔn)備入手或者已入手但尚未申報契稅的90平米到140平米之間的購房者來說，確實是個非常大的福利。

專家為我們算了筆賬：舉個例子，在北京購買總價500萬元的第二套房，過去契稅是3%，也就是15萬元，新政策落地后，如果面積不超過140平方米，契稅將按照1%收取，也就是5萬元，減少10萬元。

因此，對于一線城市購房者來說，這種福利更明顯，購房款總價越大，爽感越足。

本次政策調(diào)整的第二個是增值稅政策，主要對買賣二手房人群相關(guān)。像北京上海深圳，增值稅之前得滿5年才免征，不滿5年得增收5.3%，現(xiàn)在改為滿兩年即可免征。

增值稅的減免從滿5到滿2，特別是對總價較高的一線城市來說，力度是比較大的，如果不滿5年出售，一套總價500萬的房子，增值稅26.5萬，一套總價1000萬的房子，那就是53萬了。

現(xiàn)在省下來，不管是對賣家還是買家來說，都是巨大的成本節(jié)約。

第三是土地增值稅方面，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。各地可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況對實際執(zhí)行的預(yù)征率進行調(diào)整。

從這次政策的調(diào)整，我們要看懂決策層思路的變化。

 首先，在決策層看來，剛需群體發(fā)生了變化。本輪救市之前，一個共識是，90平以下是剛需，90～144平是改善，144平以上就算豪宅了。因此很多政策的點都卡在了這幾個節(jié)點上，開發(fā)商配建是一個，140平以下才能享受個稅減免是一個。

現(xiàn)在，決策層認為，剛需的變化已經(jīng)從首套房變?yōu)楦纳品苛耍�因為此前的刺激政策已�?jīng)將90平以下的剛需群體需求殆盡，因此，本次稅收優(yōu)惠的重點是90～140平的購房業(yè)主。

這里面的邏輯是，讓沒錢買房的人買房難度比讓已經(jīng)買房的人換個大的更大，這就和當(dāng)前生育領(lǐng)域的催生是一樣的，你讓不婚不育的年輕人生第一個娃難度肯定比讓已經(jīng)生一胎的人生二胎更難。

 其次，流動性是當(dāng)前樓市復(fù)蘇最重要的因素。樓市要復(fù)蘇，取決于兩個方面，一個新房賣得出去，二是二手房能夠合理流動。這次契稅、增值稅的減免，都是著眼于減少交易成本、持有成本，增加樓市流動性的。樓市流動性增加了，整個社會的金融數(shù)據(jù)才好看，比如我們關(guān)注的每個月的社融數(shù)據(jù)其實就是——每個月個人、機構(gòu)以及政府借了多少錢，所以社融數(shù)據(jù)反映的是社會對融資的需求、對貨幣的需求。社融增量下滑，說明大家是真不愿意借錢，而房地產(chǎn)又是個人借貸最大的領(lǐng)域。

這也就能理解，為什么本輪一系列增量政策出臺的核心驅(qū)動力在于“金融活、經(jīng)濟活”，樓市的復(fù)蘇是金融是否盤活最重要的檢驗窗口。

政策有效，呼吁更大力度

從市場反響來看，當(dāng)前的政策是不及預(yù)期的。

11月14日-15日，重磅政策之下，地產(chǎn)相關(guān)股票并沒有大漲，反而是盤中不斷下挫，說明資本市場對政策并沒有超預(yù)期。

事實上，從上周五（11月8日）的6萬億化債開始，市場對當(dāng)前的救市措施就是不及預(yù)期。

比如，有專家認為，這次的契稅政策調(diào)整僅適用于90～140平方米（含）的住房，90平方米以下及140平方米以上的住房契稅率并未進行調(diào)整，從這個角度來說，力度還是明顯偏小的。

因此，為進一步激活市場，可以在擴大契稅優(yōu)惠稅率適用范圍的同時，還應(yīng)該將全部契稅稅率相應(yīng)下調(diào)0.5個百分點，否則目前這種結(jié)構(gòu)性的調(diào)整在效果上可能會適得其反。

而且還有一個點，不知道大家關(guān)注到?jīng)]有，我們說的豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)是144平，但這次減稅的標(biāo)準(zhǔn)是90～140平之間，如果就多那么兩三個平方，就享受不到減稅的優(yōu)惠了，多了幾個平方就得多出幾萬的稅，也太冤了！

從9月24日政治局部署“止跌回穩(wěn)”開始的這一輪救市，再次印證了兩點：

一是信心和預(yù)期很重要。9月份的幾個會議，雖然是天天畫餅，但市場只需要接收到了預(yù)期，就會恢復(fù)信心，我們看到后面國慶節(jié)期間各地樓市都有了久違的熱鬧，就是對后續(xù)政策的救市力度有相當(dāng)大的期待。

二是救市政策雖然緩慢，但是的確有效。11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2024年10月份商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2024年10月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲、同比降幅趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場預(yù)期進一步改善。

一線城市價格企穩(wěn)更為明顯。其中，一線城市新建商品住宅中，上海和深圳分別上漲0.3%和0.1%，北京和廣州均下降0.7%。二手住宅銷售價格方面，北京、上海和深圳分別上漲1.0%、0.2%和0.7%，廣州下降0.4%。

11月份，各地的樓市也依舊保持了熱度，截至11月12日，上海市二手房成交達1.05萬套，創(chuàng)今年新高。深圳同樣不遑多讓，截至11月11日，深圳新房住宅認購4612套，環(huán)比10月1日-11日上漲26%；新房住宅網(wǎng)簽量達2878套，是10月同期的11倍！各類二手房完成過戶3076套，其中二手住宅過戶2696套，是10月同期的2.5倍左右。

當(dāng)前最重要的就是不能打斷救市的政策延續(xù)性，不能讓市場預(yù)期與實際反差太大。

還有哪些期待？

對后續(xù)樓市的走勢，還有哪些期待？

政策肯定會持續(xù)推出。根據(jù)中國房地產(chǎn)報消息，“城中村改造政策支持范圍從最初的35個大城市，擴大到近300個地級及以上城市。”“新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造這項增量政策，將加速落地。”

一個月前的10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，提出了新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，當(dāng)時我們認為，政策力度太小，還需要持續(xù)加碼。一個月之后，城中村改造擴容如期而至。

這是一個好現(xiàn)象，說明政策的彈性已經(jīng)非常大了，能夠及時糾偏及時調(diào)整，聽得到群眾的呼聲。

所以后續(xù)，我們希望能夠持續(xù)推進降成本，配合降息、降低相關(guān)稅費、中介費等，減少購房成本。全面取消限購，特別是尚未放開的京滬深三市，廣州放開已經(jīng)說明，放開不會亂，只會釋放剛需和改善型需求，助力房地產(chǎn)快速企穩(wěn)。

當(dāng)然，一切都急不得。最近半夏投資發(fā)布的一份報告中的一段話，我覺得非常貼切：

“過去一年，中國的經(jīng)濟困難就好比一個人得了病，身體很虛弱。貨幣政策好比是興奮劑，財政政策則是固本培元的補藥。興奮劑先讓身體熱起來，對于補藥的吸收是有好處的。但很顯然，中國政府的政策轉(zhuǎn)向，不是希望經(jīng)濟光吃興奮劑，吃了興奮劑發(fā)一陣燒，消耗掉本來不多的元氣，藥效過了之后只會進入更加虛弱的狀態(tài)。后續(xù)固本培元的財政政策是必然會落地的，也必然是更重要的發(fā)力點。”

市場需要多一點耐心，多一點對政策落地的包容心同理心。